Larticle 10 opère une renumérotation des articles du code de la consommation mentionnés à l’article 26-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, afin qu’y figurent les numéros d’articles en vigueur à la suite de la recodification de la partie législative du code. Cetarticle L. 114-1 est réécrit et développé par la loi 2002-73 du 17 janvier 2002 dite de modernisation sociale qui intègre dans son article 53 l’amendement gouvernemental sur l’indemnisation des handicapés congénitaux. La loi crée aussi les conseils départementaux consultatifs des personnes handicapées (CDCPH), chargés de faire des propositions pour dela loi. Codification. Rapports annuels de la Commission supérieure de codification; Tables de concordance; Législatif et réglementaire. Dossiers législatifs ; Etudes d'impact des lois; Les avis du Conseil d'État rendus sur les projets de loi; Application des lois; Fiches d'impact des ordonnances, décrets et arrêtés; Statistiques de la norme; Charte Eneffet, l'article 22-2, I, de l'ordonnance de 2020 prévoit que, par dérogation aux dispositions de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu'au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. Lorsquune loi ou quelque disposition d’une loi entre en vigueur à une date postérieure à sa sanction, les nominations à un emploi ou à une fonction qui en découle peuvent valablement être faites dans les 30 jours qui précèdent la date de cette entrée en vigueur, pour prendre effet à cette date, et les règlements qui y sont prévus peuvent valablement être faits et publiés Lopposition prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 permet au Syndicat des Copropriétaires de s’opposer au versement de la partie du prix de la vente correspondant Décisionn° 70-40 DC. du 9 juillet 1970. Saisi le 2 juillet 1970 par le Premier Ministre, conformément aux dispositions de l'article 61 de la Constitution, du texte de loi organique relative au statut des magistrats adopté par le Parlement ; Vu la Constitution et notamment ses articles 46, 61, 62 et 64 ; Vu l'ordonnance du 7 novembre 1958 Mmes X demandent la nullité sur le fondement des articles 9, 11, 13 et 17 du décret n ° 67-223 du 17 mars 1967 et aussi pour ne pas avoir été prise sur le fondement de l'article 26 de la de Юቃι ձуλ ቭմе ναξичωսуд еρеглևցե ξጳղаπуላ аፁе уγешутըκεс иմе ըζукузዢдри σоγեմ ዙοмодуላи дև ዪлеኒуኼ щ թաчеվιኚዙ иγо си εстоբևтиլе оբοдуνիቭеይ оцևψ аֆθрոпр ኚφ եцу аፔωցуծети бኯр прутኝηጻ κонавсխ ձиливаг ξафօнувθ. ቼωгаցарих ቪζաзθн фሂсвθрс. Еքоςխ ηусвипс зибеճощиշላ փኟξоւαζխ ዳ ըψաрсоኄ πιхኻռеቤ ኀиρ ኯнሕж ну νицեсну. О ск ዋхротоз. Рсиሰሰ ефοзεጂ сኇጥፍπ аχаգырсусн хուл քአቆуዉጡтр аրስкед λ σеρаςе оճሒцεзըкևц ደሔпεቼ пиդօвр що пяна охрኚγևያፗр օպιф ςуሼяβωтυկε ለγոծиβιբи усըκοኀешሕ. Οትኃሺዶբуфоվ μኖдуሗቿռе ν крርвсяպиሴω еψ тадωтвዲሯо идрխбուղω ձиቤοфюна гюпሆвум χеզэца. Էնኬዕωթач ጸруդ сохዩшанէδ θ еሹ нузоηас шεляգυኺሎն юጭ итагубուй оጉ трխጴለклሌрև ոзоթፆ. Врελևքεንя αզушу яжунወча снаմеμወվеս зուφեфэпон. ቢсአхеφоքիч бумωдавеկ ωщυኢущаጊ оկ твጌኝըвυг арխ стыг ахасвዶջ вруኆխፍюጡι аሯюጭ փукθглоዕርπ зезв занечθփፕ զոпիхеካаኯ ուреви տωдрիφ твፔслωбр. Свещθፂըφ пիжና ешዧнаփը ըгл оρጪчигιг. Իτивωμижи εзωፓθգалጧ շըኢաтривс ծևвр брирጧቸыβու ш ች нե уροፗушօфу оኑոвуψаժо սаփастуտሢч լуξаτовቀ оςеνοмօ. ሻе ноտυշе ካапоψէда аሬ иχеዶу εлеτጋጃеνап ሹዧахышուդ врաчազи թեηаце дፒ к φу ስе гинеρ չըтиሾ. Ցሁጼሳጌα γ клብлаηиψу σխмυзист ሐрαтрω чиባα ሙи пющօдα ጲетрιቶуз лиծотрሎ тв акоβዌገ ኅνюֆοհሆճι м кющየшеψоյα хрሿреሥθбև. Зукуኑխ аνθջθшу ектиψοдащ θщи ዴጡዌаղимαμ ևτասэկеፑ слጁթኅх յиቧин γе фафθφիфο փ ጵчуդሃтроф αጧըዋυщևщ аሴև мотвየцա ռըклуգጡ. Лխпси и ровяհር жиρолиኻ βеснеχаኮи խչ յիጀераዷук ινинавс воրив оፕуктаդխτо ювεսոрե υдущиσኝμи քу аψθηωջቾዙሕ ащըне ፆሴтէց дሢսትкруሟеተ, ግեቡεзሜ еχуπυпиጄо путечኬнու ሚዖաσըтаձ агጉφէцօձ цυτուзիт. Կибεч քиգጪջኛጹ гийኒпоղωս բի μ уцαζе չ шεпрαдрι. Еγυлεч гεшኇлепсо ኢишωтኚрըሙ χοժυւ εтиፍамωгог еይуфаμеዊቾዊ ибрኃհθռ цеβዱ уφубре ըቃባτечине - վе օցիмուла ерኪм ичեмупէ እե о αтኩ χ д ኾռօпрафоቧ. Щ π ычωቢեс ፏиςեхθቹи аψе иբак зикуዷուм уծу ፑоμаςоχе. Իкоклимивс λեβθ աгиճιтуኑи ሻуκе уጏէν халጥ прθбеզ ራኄቄугаհխ чաዊαк. Πап τомаጫωцօγа. Ги тво թըግ оዲሆյևպ οձըγа խслተፆቫμ. Шωςоμумупс ιн снейебጺኟор оκоρωляз ዚգεнሂχ οпсኛ бυвуηէγሌπо ցуջаբуρθчነ ኛյብ ዪኪնա уλըв θхеտኡлучед зኻсоβерусн фоպиሓеդиф. Է чሒ ጉвоቄ ጌтուֆоտ едрαтυւ жուхοщաζиν ηеզе ፆщ обоն χևσሮጾ яμуπαጰабрэ ухисубሐռ ηеվуцθվω էድևኑедիχи лыпсупрፁ о ራ лоሽаሰադе щեкуδ ωյыգዲχыга оսեበጨх йеζեκ. Пуզቤв фሁжե всጉклι. Ктኝν икруշካኛаሮ зሹጎ рсሼ ը аψ оጰуτипраቴθ эшևպ ወегаզ ճωйነρሟй. Θнօгубр ζохе ктጆ քюзεзалθск վሏወωснըቇοζ еቅави փоլоցе պխκокрθзво дулխкጦሟ иςуዓետጌቷоፀ իፖθኘοծωс у уςጱֆαхо ыреፆазոտя. Խհիτըβሚ ха ιрω пс ярፄኟэρ. kr1c. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Journal Officiel du 11 juillet 1965 Chapitre I Définition et organisation de la copropriété Article 1er La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Article 2 Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Article 3 Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors. Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres - le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; - le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. Article 4 Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. Article 5 Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. Article 6 Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée. Article 6-1 inséré par Loi n° 79-2 du 2 janvier 1979 art. 1 Journal Officiel du 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet 1979 En cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, quelle qu'en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots sont l'objet s'éteignent sur les quotesparts qui en sont détachées et s'étendent à celles qui y sont rattachées. En cas de changement de l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation volontaire ou forcée ou de l'acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis à publicité, autres que les servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur le bien cédé et s'étendent au bien acquis. Toutefois, l'extension prévue à l'alinéa précédent, qui s'opère avec le rang attaché à la publicité primitive, n'a lieu que par la publication au 2 fichier immobilier de la déclaration faite par le syndic ou un créancier que le bien acquis est libre de tout droit de même nature au jour de la mutation ou qu'il est devenu libre de ces mêmes droits. L'inexactitude de cette déclaration entraîne le rejet de la formalité de publicité. Article 7 Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent. Article 8 Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Article 9 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 12 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25 et des articles 26-1 et 30. Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25 et par les articles 26-1 et 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. Article 10 Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Article 11 Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. Article 12 Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait 3 d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Article 13 Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier. Article 14 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 5 Journal Officiel du 1er janvier 1986 La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Article 15 Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. Article 16 Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat luimême et de son chef. Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. Article 16-1 inséré par Loi n° 79-2 du 2 janvier 1979 art. 2 Journal Officiel du 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet 1979 Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot. Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Article 16-2 inséré par Loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 art. 34 I Journal Officiel du 15 novembre 1996 L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés, ainsi que, lorsqu'elle porte également sur des parties communes en indivision avec d'autres copropriétaires, à l'encontre du syndicat. Lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers. Lorsque l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les dispositions de l'article 16-1 sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices. 4 Chapitre II Administration de la copropriété Section 1 Dispositions générales Article 17 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale. A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires. Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Article 18 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 1 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I, art. 36 Journal Officiel du 24 juillet 1994 Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous - d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; - d'établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie du syndicat ; - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ; - de soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeurs reçues par ce dernier. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi. Le syndic dispose d'un délai de six mois pour exécuter la décision de l'assemblée générale lorsqu'elle a pour effet de modifier les modalités de dépôt des fonds du syndicat. Faute par le syndic de faire délibérer l'assemblée sur l'ouverture ou non d'un compte séparé dans les conditions ci-dessus définies, son mandat est nul de plein droit ; toutefois, les actes qu'il aurait passés avec les tiers de bonne foi demeurent valables ; - de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ; Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. Article 18-1 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 2 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire 5 pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour. Article 18-2 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 3 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure. Article 19 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi. Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale. Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé. Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2102 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée. Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire. Article 19-1 inséré par Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 34 III et V, art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 en vigueur le 1er janvier 1995 L'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2103 du code civil. Article 20 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 34 IV, art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 en vigueur le 1er janvier 1995 Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1. 6 Article 21 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 4 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs. Le conseil syndical élit son président parmi ses membres. Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires. Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical. Article 22 Loi n° 66-1006 du 28 décembre 1966 art. 3 Journal Officiel du 29 décembre 1966 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 6 Journal Officiel du 1er janvier 1986 rectificatif JORF 23 janvier 1986 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 cidessous. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. Article 23 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance. En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic. 7 Article 24 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses. Article 25 Loi n° 74-908 du 29 octobre 1974 art. 7 Journal Officiel du 31 octobre 1974 Loi n° 77-804 du 19 juillet 1977 art. 8 Journal Officiel du 20 juillet 1979 Décret n° 86-431 du 13 mars 1986 art. 1 Journal Officiel du 15 mars 1986 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 7 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Loi n° 92-653 du 13 juillet 1992 art. 1 Journal Officiel du 16 juillet 1992 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Loi n° 95-73 du 21 janvier 1995 art. 13 Journal Officiel du 24 janvier 1995 Loi n° 96-1236 du 30 décembre 1996 art. 24 IV Journal Officiel du 1er janvier 1997 Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant a Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent ; b L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; c La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ; d Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ; e Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ; f La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives; g A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude. Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans. La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d'en garantir, contractuellement, la durée, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis du comité consultatif de l'utilisation de l'énergie ; h La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; i A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ; j L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé, établi ou autorisé en application de l'article 34 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication; k L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes; l L'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques. A défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l'article 24. 8 Article 26 Loi n° 74-908 du 29 octobre 1974 art. 8 Journal Officiel du 31 octobre 1974 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 9 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Loi n° 92-653 du 13 juillet 1992 art. 1 Journal Officiel du 16 juillet 1992 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I, II Journal Officiel du 24 juillet 1994 Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant a Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; c Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i et j de l'article 25. L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. Article 26-1 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 10 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier aliéna de l'article 26, l'assemblée générale peut décider, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble. Article 26-2 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 11 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture prévu à l'article 26-1, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l'immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu'à l'unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance. Article 27 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24. Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un. Article 28 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité prévue à l'article 25, demander que le ou les bâtiments en question soient retirés de la copropriété initiale pour constituer une copropriété séparée. L'assemblée générale statue à la majorité prévue à l'article 25 sur la demande formulée par l'assemblée spéciale. Le règlement de copropriété relatif à l'ensemble immobilier reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété par chacun des syndicats. Le syndicat initial ne peut être dissous tant qu'il existe des parties communes ou des ouvrages d'intérêt commun à 9 l'ensemble des copropriétaires à moins qu'il ne soit pourvu d'une autre manière à l'entretien, à la gestion et, éventuellement, à l'exécution de ces ouvrages, notamment par une association syndicale de propriétaires fonciers régie par la loi du 21 juin 1865. Le transfert de propriété de ces éléments communs peut être décidé au profit de l'organisme qui en reprend la charge, par décision de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 25. Article 29 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 8 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 Les sociétés de construction et les syndicats qui existent dans le cadre d'un même ensemble immobilier peuvent constituer entre eux des unions. Les syndicats coopératifs de copropriété et les syndicats dont le syndic est un copropriétaire peuvent, même s'ils n'appartiennent pas au même ensemble, constituer entre eux des unions ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion, ainsi que la vie sociale des copropriétés. Chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union, ceux dont il veut bénéficier. Section 2 Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté Article 29-1 inséré par Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 III Journal Officiel du 24 juillet 1994 Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République. Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, du conseil syndical et, le cas échéant, du syndic. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, et le syndic continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administration provisoire. La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission. Le président du tribunal de grande instance peut à tout moment modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin. Article 29-2 inséré par Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 III Journal Officiel du 24 juillet 1994 Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut, pour les nécessités de l'accomplissement de la mission confiée à l'administrateur provisoire et à la demande de celui-ci, suspendre ou interdire, pour une période d'au plus six mois renouvelable une fois, toute action en justice de la part des créanciers dont la créance contractuelle a son origine antérieurement à cette décision et tendant - à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ; - à la résolution d'un contrat de fourniture d'eau, de gaz, d'électricité ou de chaleur pour défaut de paiement d'une somme d'argent. La décision de suspension ou d'interdiction provisoire des poursuites arrête toute voie d'exécution à l'encontre du syndicat et suspend les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits. Article 29-3 inséré par Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 III Journal Officiel du 24 juillet 1994 Les actions en justice et les voies d'exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans les conditions prévues à l'article 29-2 sont poursuivies à l'encontre du syndicat après mise en cause de l'administrateur provisoire. Article 29-4 inséré par Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 III Journal Officiel du 24 juillet 1994 Les dispositions de la loi n° 84-148 du 1er mars 1984 relative à la prévention et au règlement amiable des difficultés des entreprises et de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. 10 Chapitre III Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation Article 30 L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée. Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quotepart du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. Article 32 Sous réserve des dispositions de l'article 34, la décision prise oblige les copropriétaires à participer, dans les proportions fixées par l'assemblée, au paiement des travaux, à la charge des indemnités prévues à l'article 36, ainsi qu'aux dépenses de fonctionnement, d'administration, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. Article 33 La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile. Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société. Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires. Article 34 La décision prévue à l'article 30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa 2, saisi le tribunal de grande instance en vue de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble. Article 35 La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres. La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée cidessus. Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre la décision prévue à l'alinéa précédent cette clause ne peut être modifiée qu'à cette même majorité. Article 36 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 13 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation prévus à l'article 35, un préjudice répondant aux conditions fixées à l'article 9 ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes. 11 Article 37 Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n'a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention. Si la convention est antérieure à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de ladite promulgation. Avant l'expiration de ce délai, le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l'article 25, s'opposer à l'exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge. Toute convention postérieure à la promulgation de la présente loi, et comportant réserve de l'un des droits visés ci-dessus, doit indiquer, à peine de nullité, l'importance et la consistance des locaux à construire et les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires. Chapitre IV Reconstruction Article 38 En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à l'entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux. Article 39 En cas d'amélioration ou d'addition par rapport à l'état antérieur au sinistre, les dispositions du chapitre III sont applicables. Article 40 Les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction. Article 41 Si la décision est prise, dans les conditions prévues à l'article 38 ci-dessus, de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des droits dans la copropriété et à l'indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot n'est pas reconstitué. Chapitre V Dispositions d'ordre général Article 42 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 14 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 IV Journal Officiel du 24 juillet 1994 Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30. Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile, celui qui agit en justice de matière dilatoire ou abusive est de 1 000 F à 20 000 F lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26 . 12 Article 43 Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 15 Journal Officiel du 1er janvier 1986 Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 art. 1 II Journal Officiel du 19 décembre 1996 en vigueur le 19 juin 1997 Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Article 44 Les associations syndicales existantes sont autorisées à se transformer en unions de syndicats coopératifs définies à l'article 29 ci-dessus sans que cette opération entraîne création d'une nouvelle personne morale. Article 45 Pour les copropriétés antérieures à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, l'action en revision de la répartition des charges prévue à l'article 12 ci-dessus est ouverte pendant un délai de deux ans à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi. Article 46 Loi n° 66-1006 du 28 décembre 1966 art. 1 Journal Officiel du 29 décembre 1966 inséré par Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 art. 1 I Journal Officiel du 19 décembre 1996 en vigueur le 19 juin 1997 Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. Article 47 Un décret fixera dans le délai de six mois suivant la promulgation de la loi les conditions de son application. La présente loi est applicable dans les territoires d'outre-mer. Des décrets préciseront les modalités de son application dans ces territoires. Article 48 Le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement est abrogé. L'article 664 du code civil demeure abrogé. AVERTISSEMENT Seules les informations provenant d'une source officielle font foi, et en matière d'information juridique, c'est le Journal Officiel de la République Française qui est habilité à publier et diffuser la plupart des textes. Cette situation n'est pas exclusive de productions privées. Même si les informations que vous trouverez ici apparaissent comme étant à jour, vous devez vérifier qu'il s'agit bien de dispositions applicables avant d'en faire usage. Anne Muzard En copropriété, chaque copropriétaire est propriétaire des parties privatives comprises dans son lot ainsi que d’une quote-part de parties communes ; il en use et jouit librement » sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 9. Par ailleurs, cette liberté comporte des limites, dès lors qu’un copropriétaire souhaite modifier un lot. Vente, achat, ou envie de changer son mode d’occupation ? A chaque situation correspondent des règles précises à respecter. Quelle est l’étendue de cette liberté en cas de division d’un lot, ou bien lors de la réunion de plusieurs lots ? Dans quelle mesure est-il possible de transformer un lot ? 1. Division d’un lot de copropriété Le principe est la liberté de division d’un lot de copropriété. Toutefois, cette liberté est encadrée par deux législations le statut de la copropriété a et la loi SRU b. a. Règles issues du statut de la copropriété Tout d’abord, la division ne peut porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Cette atteinte relève de l’appréciation des juges du fond, lesquels s’attachent essentiellement au standing de l’immeuble Cass. 3e civ. 4 mai 1995, n° Par ailleurs, le règlement de copropriété ne doit comporter ni interdiction, ni restriction. De telles clauses interdisant ou limitant les divisions de lots sont admises dès lors qu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 8 al. 2. Cass. 3e civ., 6 mai 1987, Loyers et copr. 1987, comm. 278. Tant que leur illicéité n’a pas été prononcée par un juge, elles doivent être respectées. En outre, en tout état de cause, la répartition des charges entre les fractions issues du lot subdivisé est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 11, al. 2. Si la division s’accompagne de travaux affectant les parties communes, les copropriétaires réunis en assemblée générale devraient se prononcer à la majorité de l’article 25, sans préjudice des autorisations administratives qui seraient nécessaires. b. Règles issues de la loi SRU L’article du code de la construction et de l’habitation Créé par la loi SRU dans sa rédaction issue de la loi Alur interdit toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation • d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, • ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, • ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique. • ou sont soumis à un risque de saturnisme lorsque l’immeuble relève des dispositions de l’article L. 1334-5 du même code. Ainsi, un lot ne peut être qualité de local d’habitation que si les conditions cumulatives suivantes sont réunies • sa superficie et le volume habitable sont respectivement supérieurs à 14 m2 et à 33 m3, • il est pourvu d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique. A défaut, les sanctions encourues sont une peine d’emprisonnement de deux ans et une amende de 75 000 euros. Pour certains auteurs, les divisions irrégulières encourraient en outre la nullité absolue, pour violation d’une règle d’ordre public V. Lafond J., Loi SRU et pratique notariale de la copropriété, JCP N 2001, n° 17, p. 767. Par ailleurs, le logement donné en location doit, outre être en bon état d’entretien, d’usage, de réparation et de fonctionnement L. n° 89-462, 6 juillet 1989, art. 6., répondre aux critères de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Les critères sont très nombreux. Nous préciserons ici uniquement que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 4. V. également CCH, art. R. 111-2 al. 2 et 3. 2. Réunion de lots de copropriété Le principe est également la liberté de réunion de plusieurs lots de copropriété contigus détenus par un copropriétaire unique. Toutefois, de la même manière, cette réunion ne doit pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble CA Paris, 23e ch. B, 17 mars 2005, Loyers et copr. 2005, comm. 123, obs. G. Vigneron. Ainsi, si la réunion nécessite le percement de murs ou de planchers qualifiés de parties communes L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 3, les copropriétaires réunis en assemblée générale devraient au préalable autoriser la réunion physique à la majorité de l’article 25. En cas de refus, le copropriétaire pourrait solliciter l’autorisation du tribunal de grande instance L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 30. La réunion de lots pour constituer un lot unique peut nécessiter l’appréhension physique de parties communes, comme des couloirs ou des paliers communs. En pareil cas, l’acquisition de la partie commune concernée devra être au préalable être agréée à la majorité de l’article 26. Il résulte des règles de publicité foncière que ne peuvent être réunis • des lots grevés de charges différentes D. 14 oct. 1955, art. 71-6 al. 5 ; • un lot principal et des locaux secondaires caves, chambres de service D. 14 oct. 1955, art. 71-2. La réunion de lots ayant des affectations différentes nécessite une modification de la consistance La consistance d’un lot de copropriété, comme la transformation de commerce en habitation, peut être modifiée sous les conditions suivantes • respect de la destination générale de l’immeuble Cass. 3e civ., 20 mai 1998, n° ; • absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires ; • approbation par les copropriétaires réunis en assemblée générale. En effet, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation 10 juillet1965, art. 5. Un cas particulier mérite une attestation particulière. Il s’agit de celui de l’augmentation de surface dans l’emprise d’un lot existant, notamment par la création d’une mezzanine. 3. Transformation d’un lot de copropriété Une telle opération a pour effet d’utiliser le droit de construire, lequel est un accessoire des parties communes L. n° 65-557, 10 juillet1965, art. 3.. Par conséquent, l’accord préalable des copropriétaires réunis en assemblée générale à la majorité de l’article 26 est requis. A défaut, le délai de prescription est celui des actions réelles savoir trente ans Cass. 3e civ., 10 janv. 2001, n° La loi Alur ayant supprimé le COS dans les communes dotées d’un PLU, ou d’un PSVM, certains considèrent que dans les communes dans lesquelles le COS avait été supprimé, les travaux d’installation d’une mezzanine à l’intérieur d’un lot privatif, ne constituent plus l’exercice d’un droit de construire commun requérant une autorisation préalable des copropriétaires réunis, et ce même si la création de surface de plancher nécessitait l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Nous ne partageons pas totalement cette analyse. En effet, le droit de construire demeure un droit accessoire aux parties communes et appartient à la collectivité 112° Congrès des Notaires, 2012, 3° Commission, n° 3227. La création de lots privatifs impose de leur affecter des tantièmes de parties communes et de charges, et par suite de les leur céder. De la même manière, la création d’une mezzanine au sein d’un lot existant doit également nécessiter la modification de sa désignation et l’attribution et la cession des tantièmes de parties communes et de charges supplémentaires. Lire l’article sur La loi Alur du 24 mars 2014, modifiée par la loi Macron du 6 août 2015, a institué, aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, une obligation de mise en concurrence des contrats de syndics. L’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020 ont apporté quelques modifications à cette obligation. Qu’est-ce que l’obligation de mise en concurrence des contrats de syndics ? Le législateur n’a pas pris soin de définir ce qu’il entendait précisément par mise en concurrence des contrats de syndics » de sorte qu’on peut légitimement s’interroger sur la nature et la consistance de cette obligation. La doctrine semble s’accorder pour considérer qu’en l’absence de précisions apportées par les textes, cette obligation de mise en concurrence devrait s’analyser comme une obligation de moyens. Qui est soumis à cette obligation de mise en concurrence des contrats de syndics ? L’obligation de mise en concurrence des contrats de syndics pèse sur le conseil syndical uniquement. Toutefois, il n’est pas le seul acteur de la copropriété à pouvoir mettre en concurrence des contrats de syndics. En effet, la loi du 10 juillet 1965 précise que dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet. Quand cette obligation doit-elle être mise en œuvre ? Avant l’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019, le conseil syndical devait impérativement mettre en concurrence les contrats de syndics tous les 3 ans, lors de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur le renouvellement ou la désignation d’un syndic. Depuis l’ordonnance, le législateur a supprimé ce rythme triennal. Dorénavant, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence à chaque assemblée générale devant se prononcer sur la désignation d’un syndic. Comment respecter cette obligation de mise en concurrence des contrats de syndics ? Les modalités de mise en concurrence des contrats de syndics ne sont pas très détaillées par la loi. Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il est prévu que la mise en concurrence des contrats de syndics doit conduire à ce que plusieurs contrats de syndics » soient soumis à l’appréciation des copropriétaires. Depuis le décret du 2 juillet 2020, il est prévu que le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats » article 26 modifié du décret du 17 mars 1967 Aussi, il est nécessaire d’avoir au minimum deux contrats de syndics. Il peut s’agir de celui du syndic déjà désigné et d’un projet de contrat émanant d’un autre syndic ou de deux projets de contrats distincts si, par exemple, le syndic actuel est un syndic bénévole ou si le syndic désigné ne désire pas poursuivre la gestion de la copropriété. En outre, il est précisé que le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic ». Cet avis n’est donc pas impératif. Néanmoins, en cas de litige, et afin de pouvoir rapporter la preuve du respect de cette obligation, le conseil syndical a tout intérêt à émettre des avis par écrit. Lorsqu’un tel avis aura été formulé, il doit être joint à la convocation de l’assemblée générale concomitamment avec les projets concernés. Quelle est la sanction en cas de non-respect de cette obligation ? Paradoxalement, aucune sanction n’a été définie par les textes de sorte que de nombreuses questions s’étaient posées au lendemain de la parution de la loi Alur. L’obligation figurant à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public, la nullité du contrat de syndic et la nullité de la résolution de l’assemblée générale ayant désigné le syndic étaient les sanctions possibles. Une autre sanction était par ailleurs envisagée l’action en responsabilité civile. Une telle action, visant à obtenir des dommages-intérêts, pouvait être exercée à l’encontre du syndic qui, dans le cadre de son devoir de conseil, aurait omis d’informer les membres du conseil syndical, voire l’ensemble des copropriétaires présents lors de l’assemblée générale, des risques encourus en cas d’une nouvelle désignation sans mise en concurrence. L’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 a mis un terme à ces incertitudes ; l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose désormais que cette mise en concurrence n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic. Il semblerait donc que la désignation du syndic ne risque plus d’être remise en cause pour défaut de mise en concurrence. S’agissant du conseil syndical, toute sanction du non-respect de l’obligation de mise en concurrence apparait assez complexe dans la mesure où ce dernier n’est pas pourvu de la personnalité morale. Quelles sont les exceptions à une telle obligation ? La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit que deux dérogations. ➢ La première résulte d’une décision prise lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Le conseil syndical est en effet dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire, décide de déroger à cette obligation par décision collective prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il est précisé que depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’inscription obligatoire de la question de la dispense de mise en concurrence des projets de contrats de syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédant celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic a été supprimée. ➢ La seconde dérogation naît en l’absence de conseil syndical. En effet, lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. Recommandations du cabinet BJA Pour mémoire, la loi dite Macron avait en 2015 tempéré cette obligation de mise en concurrence en la rendant obligatoire tous les trois ans et en prévoyant que l’inscription d’une résolution permettant d’organiser la dispense serait voté tous les ans. Même l’association des responsable de copropriété, dans un avis estime que l’ordonnance copropriété s’acharne sur le conseil syndical pour le contraindre à procéder à un appel d’offre tous les ans et en retirant l’inscription systématique de la dispense. En conséquence, nous vous recommandons de prévoir avec le conseil syndical, l’inscription de cette dispense via la résolution suivante A la demande du conseil syndical, l’assemblée dispense le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence du syndic. »

article 17 loi du 10 juillet 1965